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    电梯维修、更新资金使用“三分之二”签字“难

    更新时间:2019-03-02 点击数:970

    电梯是高层建筑物中必不可少的垂直交通运输工具,针对它“安全”的使用属性,被国家认定为特种设备。为保障电梯的安全和可持续作用特性,把电梯的维修更新资金使用纳入到住宅专项维修资金范畴。



    根据电梯是业主共有、共用的委员资产特性,国务院于2007年修改了物业管理条例,对第十一条、十二条明确修改为筹集和使用专项维修资金应当经三分之二业主以上同意。



    鉴于专项维修资金,资金来源是业主众筹(100%属业主出资),资金使用的对象是业主的物业(不准挪用),资金使用的决策权、管理监督权亦必须是业主共同决定。更由于物业产权事关众体的切身利益,所以这个共同决定的权重比其它共同决定50%双过半的权重高25%,即要到达三分之二的同意。


    一、绕过三分之二表决难


    维修资金使用事关业主的共同决定,为什么在实施中执行难呢?面对这个问题,有各种不同的思维,有一种是在通过三分之二上想办法、出主意,设法绕过三分之二这个“坎”,在统一表决的程序上下功夫,开通道。能否行得通,需要通过社会实践来检验。使用维修资金是业主多数人的共同决定,业主多数人的共同决定是少数人无法替代:



    国务院条例是这个问题的“上位法”,各种地方、部门的“下位法”与“上位法”有违,恐怕在“法理”上、在“以法治国”的大环境条件下,非要强制推行是要冒“好事办坏”“实事办虚”“正事办歪”的风险。如果忽视了“上位法”的严肃、严谨、程序、权威的法理底线,这不为“以法治国”大方针所提倡、容忍。忽视了大多数人共同决定的权、益、利、害,会让大多数人感到茫然和失措,忽视了大多数人共同决定程序规则,会给少数利益之徒容留纰漏制造非数占用机会和借口。



    如果从“为使用而使用,为用得方便而提供方便”出发,来探索推行如何是跳过业主大多数人共同决定的红线杠杠,最多也是一种治表不治里的狭隘短视。至于现有业委会的数量比例少,三分之二表决难,使用渠道不畅、审批繁琐等影响使用的客观困窘是各有成因,非只要绕过了三分之二表决就能得到解决,而解决问题“根”在于如何想办法采取有效、可行的措施引导、规范业主在电梯维修资金问题上,应当通过培育知情——关注——参与——共策,逐步做到自觉、自愿、自律共行同执。




    二、改变工作作风、讲究工作方法


    在关于电梯维修更新资金使用难的问题上,有种提法是力推召开业主大会选举业委会,来推动业主共同决定。行得通吗?召开业主大会选举业委会是一个过程,需要时间。且不说过程之难,让业主爬好几个月的按梯上上下下,有损全体业主利益,于心不忍,说不过去,这与资金使用有关联但非本质,事实上行不通。



    有种说法,业主们惯于懒散,事不关己,高高挂起,各扫门前雪,下管公共事。



    要业主三分之二自觉自愿实施共同决定是脱离实际的。在这里且不讨论这种认识是否准确、正确,全面性和是非性,试问每个业主面对停运的电梯要上上下下爬梯能无动于衷么?能不关心电梯的事情吗?能不想解决停运的问题吗?吵吵嚷嚷很难免,意见牢骚很自然,而表现出来的“关注”却是解决电梯维修资金使用原动力,是组织共同决定达成表决切入点,关键是我们怎么做,才能做成、做实、做好这件事,眼下通常的做法是,出现故障事故,下达维修停运通知单(质检单位),物业企业公示通告,有业委会,交业委会召开业主大会,没有业委会的,按使用范围走户签字,然而整理材料上报(或业委会组织签字决定)完成2/3的表决过程。难在业主人不在、不表态、不同意。这个“不”字怎么产生的、怎么去疏解,实得推敲。



    住宅维修资金是业主交的,使用剩20%~30%时还要续交,使用要谨慎理所当然。



    ?电梯用了多长时间,为什么要维修该干该维修,由谁来维修,要花多少维修费?我该掏多少维修费?我的维修资金是多少?用了这次维修我剩下多少?等这些问题得不到知情答案,是很难轻易同意签字。



    ?我交了物业费为啥还要交维修费?电梯怎么坏的,物业公司维保了没有?维保外包给了谁?他们负责了么?有没有证据证明按规定维保、等对电梯维保责任有疑需要知情也是一种合理的诉求。



    维修资金要修那些?损坏到什么程度,可否以换代修?维修资金使用有否清单?修不好再发生怎么办?谁来验收?等等这些问题不仅是业主决策表决的担心,还且是业主参与的责任所在,没有理由不支持。



    以上这些问题(当然还有其他问题)对于业主来讲是合理的,应当设法来满足业主的知情权,在解决2/3共同决定难的问题上,既然这是业主群众的事,2/3也要靠业主来共商解决,我们应当在立足于业主大多数的基础上,不能自以为是,要采用相信的业主群众的工作作风,不能简单粗暴,要选择适宜业主群众的工作方法来解决2/3共同表决难的问题,要相信业主群众的大多数在了解真相后都能通情达理的,很简单,你上班在做业主工作,但回到家以后也是业主,难道你不相信自己吗?能做到这一点“透明是起步的关键点。透明是公开、公平、公正的基础。为业主服务、办事,无论是业委会、居委会、还是物业企业,没有什么工作不能透明的、在想明白了这一点后,那么选择怎么“透明”、透明什么、通过透明来解决“难”的方法、措施就会相应而生。



    三、介绍一种通过2/3共同决定的方法“表决签字资料表”


    解决2/3共同表决难的要点是签字要落实到“人、户”上,在这里推荐一份电梯维修资金使用调研表决签字(资料)表。



    此表共分二大部分,第一部分为“电梯”定期维修保养,登记表复印件。半月一次、每年24份。(见附表)


    根据北京市政府令第205号令第十二条规定:至少每15日进行一次日常维护保养工作;对电梯进行日常维护保养时执行北京市(电梯日常维护保养规则)并做好记录。



    通过以上资料告知业主物企对电梯的管理情况及电梯存在的问题,帮助业主了解电梯本身的真实情况。



    第二部分  电梯维修资金使用调研表决签字表(两份、按业主登记)





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